Proyecto de inversión · Value Partner
PegoCalle Polseguera 8 · 21 viviendas y un local
Finalización de un edificio residencial en Pego (Marina Alta, Alicante), con la obra muy avanzada y licencia de obras original de 2007 sin caducar: 21 viviendas con garaje y trastero y un local, en una única operación: el edificio completo.
- Ubicación
- C/ Polseguera 8, 03780 Pego (Alicante)
- Tipologías
- 4 de 1 dorm. · 8 de 2 dorm. · 9 de 3 dorm. · 1 local
- Garajes y trasteros
- 21 plazas de garaje · 21 trasteros
Por qué Pego
Cabecera de comarca con cada vez menos oferta y alta revalorización prevista
PropHero clasifica Pego como zona de alta demanda, alta rentabilidad y alta revalorización. El precio medio de venta es de 1.846 €/m² y, por m², se ha más que duplicado en tres años (+107,9 %), mientras la oferta de viviendas en venta ha caído un 57,7 %. El modelo de PropHero estima un potencial de plusvalía del +114,5 % a tres años. Con 10.791 habitantes, está a unos 9 km de Oliva y a 19 km de Dénia, con acceso directo a la AP-7.
Suelo industrial en una comarca que lo necesita
Pego cuenta con polígono industrial propio en una Marina Alta con poco suelo industrial: Xàbia y Calp no tienen polígono como tal y el de Dénia está prácticamente agotado. Asevi (Químicas Pons), fabricante de productos de limpieza y desinfección con sede en Xàbia, prepara su implantación en el polígono de Pego.
AP-7 y N-332 a pocos kilómetros
Acceso por la salida 592 de la AP-7 (Oliva sur–Pego) y por la salida 62 (Ondara–Dénia–Xàbia), con la N-332 hacia Oliva y Gandia. Los aeropuertos de Alicante-Elche y València quedan a unos 73 y 78 km; las playas, a unos 10 km.
Servicios de cabecera comarcal
Centro de salud con urgencias las 24 horas, dentro del Departamento de Salud de Dénia, que atiende a unos 170.000 usuarios de la Marina Alta desde su hospital comarcal, a unos 19 km. La población crece (+4,8 % en tres años), el desempleo baja al 6,52 % y la renta per cápita ha subido un 9,2 % en 36 meses.
Fuentes: PropHero AI Model e INE (informe de mercado de PropHero, octubre 2026), Brainsre (3T-2026), Alicante Plaza (polígono de Pego y suelo industrial de la Marina Alta), Pego i les Valls (cómo llegar) y Departamento de Salud de Dénia (Conselleria de Sanidad). El potencial de plusvalía a 3 años es una estimación del modelo de PropHero, no un resultado asegurado. Distancias aproximadas en línea recta.
Plan de pagos
Cuándo se aporta y cuándo se recupera
Cronograma de pagos · Proyecto completo
Flujos trimestrales del modelo financiero, IVA incluido. El subtotal es el resultado neto de caja.
Detalle mes a mes y por partidas
Los mismos flujos del cronograma del proyecto, mes a mes y por cada partida del modelo financiero (IVA incluido). TIR anualizada del proyecto: 19,4 %.
| Concepto (IVA incl.) | dic 26 | ene 27 | feb 27 | mar 27 | abr 27 | may 27 | jun 27 | jul 27 | ago 27 | sep 27 | oct 27 | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pagos | ||||||||||||
| Compra inmueble | −2.638 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −2.638 |
| Tax | −31 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −31 |
| Gastos compra + poder notarial | −10 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −10 |
| Coste reforma | −68 | −37 | −74 | −88 | −66 | −66 | −37 | −19 | — | — | — | −457 |
| Centro de transformación | −25 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −25 |
| Altas | −8 | — | — | — | — | — | — | −2 | — | — | — | −10 |
| Técnicos | −27 | — | — | — | −20 | — | — | −20 | — | — | — | −68 |
| Tasas y licencias | −16 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −16 |
| Alarmas | −12 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −12 |
| Real estate agent fee | −27 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −27 |
| Honorarios PH | −165 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −165 |
| Seguro IBI y comunidad | — | — | — | — | — | — | — | −15 | — | — | — | −15 |
| Total pagos | −3.027 | −37 | −74 | −88 | −87 | −66 | −37 | −57 | — | — | — | −3.472 |
| Cobros | ||||||||||||
| Cobros por ventas | — | — | — | — | — | — | — | 347 | — | — | 3.470 | 3.817 |
| Liquidación del IVA | ||||||||||||
| Compra local | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | 458 | 458 |
| Centro de transformación | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | 4 | 4 |
| Técnicos | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | 12 | 12 |
| Alarmas | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | 2 | 2 |
| Intermediación API | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | 5 | 5 |
| Honorarios PropHero | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | 29 | 29 |
| IVA repercutido ventas inversores | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −347 | −347 |
| Total liquidación del IVA | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | 162 | 162 |
| Flujo neto del mes | −3.027 | −37 | −74 | −88 | −87 | −66 | −37 | 290 | — | — | 3.632 | 507 |
| Caja acumulada | −3.027 | −3.063 | −3.137 | −3.226 | −3.312 | −3.379 | −3.416 | −3.125 | −3.125 | −3.125 | 507 | |
Diciembre de 2026
- Compra inmueble
- −2.637.799 €
- Tax
- −30.519 €
- Gastos compra + poder notarial
- −10.000 €
- Coste reforma
- −68.479 €
- Centro de transformación
- −25.001 €
- Altas
- −8.399 €
- Técnicos
- −27.104 €
- Tasas y licencias
- −15.978 €
- Alarmas
- −11.714 €
- Real estate agent fee
- −26.620 €
- Honorarios PH
- −165.000 €
- Flujo neto del mes
- −3.026.613 €
- Caja acumulada
- −3.026.613 €
Enero de 2027
- Coste reforma
- −36.865 €
- Flujo neto del mes
- −36.865 €
- Caja acumulada
- −3.063.478 €
Febrero de 2027
- Coste reforma
- −73.729 €
- Flujo neto del mes
- −73.729 €
- Caja acumulada
- −3.137.207 €
Marzo de 2027
- Coste reforma
- −88.474 €
- Flujo neto del mes
- −88.474 €
- Caja acumulada
- −3.225.681 €
Abril de 2027
- Coste reforma
- −66.356 €
- Técnicos
- −20.328 €
- Flujo neto del mes
- −86.684 €
- Caja acumulada
- −3.312.365 €
Mayo de 2027
- Coste reforma
- −66.356 €
- Flujo neto del mes
- −66.356 €
- Caja acumulada
- −3.378.721 €
Junio de 2027
- Coste reforma
- −36.865 €
- Flujo neto del mes
- −36.865 €
- Caja acumulada
- −3.415.586 €
Julio de 2027
- Coste reforma
- −19.402 €
- Altas
- −2.100 €
- Técnicos
- −20.328 €
- Seguro IBI y comunidad
- −14.750 €
- Cobros por ventas
- 347.000 €
- Flujo neto del mes
- 290.420 €
- Caja acumulada
- −3.125.166 €
Agosto de 2027
- Sin movimientos
- —
- Flujo neto del mes
- 0 €
- Caja acumulada
- −3.125.166 €
Septiembre de 2027
- Sin movimientos
- —
- Flujo neto del mes
- 0 €
- Caja acumulada
- −3.125.166 €
Octubre de 2027
- Cobros por ventas
- 3.470.000 €
- Compra local
- 457.800 €
- Centro de transformación
- 4.338 €
- Técnicos
- 11.760 €
- Alarmas
- 2.034 €
- Intermediación API
- 4.620 €
- Honorarios PropHero
- 28.637 €
- IVA repercutido ventas inversores
- −347.000 €
- Flujo neto del mes
- 3.632.189 €
- Caja acumulada
- 507.023 €
Total del proyecto
- Pagos
- −3.472.166 €
- Cobros
- 3.817.000 €
- Liquidación del IVA
- 162.189 €
- Resultado neto de caja
- 507.023 €
Cifras en miles de euros (k€); el importe exacto, al pasar el ratón. Los pagos van en negativo y los cobros en positivo; la caja acumulada es lo que hay invertido en cada momento.
Importes del proyecto completo según el modelo financiero. Cifras no sujetas a contrato.
Fases del proyecto
De la firma a la venta en un vistazo
Cuándo se compra, cuánto dura la obra y cuándo se escritura: las fechas clave del proyecto según el modelo financiero.
- dic 26Inicial
- ene 271
- feb 272
- mar 273
- abr 274
- may 275
- jun 276
- jul 27Retención
El edificio tiene la obra muy avanzada. El cronograma contempla un margen de 3 meses entre la finalización de las obras y la escrituración, para asegurar la comercialización de todas las unidades del proyecto.
El edificio
Un único producto: el edificio completo
Una sola operación con las 21 viviendas y el local del edificio. Composición y precios medios de mercado según el modelo financiero.
| Tipología | Viviendas | Superficie media | Precio medio de mercado | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio | 4 | 49,0 m² | 121.500 € | 2.480 |
| 2 dormitorios | 8 | 75,1 m² | 164.100 € | 2.185 |
| 3 dormitorios | 9 | 101,1 m² | 180.100 € | 1.782 |
| Total viviendas | 21 | 81,3 m² | 162.900 € | 2.004 |
| Local (m² construibles) | 1 | 228,41 m² | 50.000 € | 219 |
Superficies construidas con elementos comunes. Precios medios de mercado por vivienda según el modelo financiero.
Due diligence
Qué se ha revisado y qué queda pendiente
Revisión registral, fiscal, técnica y urbanística del edificio, con el nivel de riesgo de cada ámbito y las observaciones del equipo.
Niveles de riesgo según la revisión del equipo de PropHero a fecha de octubre de 2026; el análisis fiscal, según la nota fiscal de PwC (octubre de 2026). Bajo: sin incidencias relevantes. Medio: trámite pendiente que puede afectar a plazos o costes.
Fees Value Partner
Estructura de fees según el canal de venta
Lo que cobra PropHero por comercializar las viviendas depende del canal de venta que escoja el inversor (Value Partner). Si se vende por encima del precio de venta pactado, el sobreprecio se reparte: 80 % para el Value Partner y 20 % para PropHero.
Cómo se cobra el 4,5 % (B2B2C)
- De ese 4,5 %, el 2,25 % se liquida en ese mismo momento como honorarios devengados de PropHero.
- El otro 2,25 % queda depositado sin disposición hasta la escritura, donde se reconoce como saldo final de honorarios.
Plazo de comercialización
Desde el mes 2 de obra
Salida anticipada del Value Partner
- Sin coste si a mitad de plazo no se llega al hito de venta pactado (porcentaje a confirmar).
- Las unidades ya reservadas siguen adelante y devengan su 4,5 % si son B2B2C.
- Si se llega al hito, el Value Partner no puede salir hasta el final del plazo.
- Venta por su cuenta antes de tiempo: penalización del 2,25 % del precio de venta.
Sobreprecio
Si el precio final de venta supera el precio de venta pactado (fee de comercialización incluido), el sobreprecio se reparte: 80 % para el Value Partner y 20 % para PropHero.
Informe fiscal
PwC Tax & Legal · Octubre 2026
Tributación indirecta de la operación
Nota fiscal de PwC Tax & Legal (octubre de 2026) sobre el IVA y el AJD de la operación: la compra del edificio en construcción, las obras de terminación, la declaración de obra nueva y la venta de las viviendas y del local.
- Compra del edificio en construcción: sujeta a IVA al 21 % (no exenta) y AJD al 1,4 %.
- Obras de terminación: inversión del sujeto pasivo; IVA al 10 % en la ejecución contratada directamente por el promotor.
- Declaración de obra nueva: AJD al 1,4 % sobre el coste real de la obra.
- Venta de las viviendas terminadas con su garaje y su trastero: primera entrega, IVA al 10 % y AJD al 1,4 %; el local, al 21 %. El IVA soportado es deducible.
¿Te enviamos el proyecto completo?
Te mandamos el modelo financiero y la presentación, y resolvemos tus dudas.
Cifras no sujetas a contrato: las cifras principales del proyecto, el plan de pagos y la composición del edificio, según el modelo financiero. Son estimaciones del modelo financiero del proyecto: los resultados reales pueden variar. Este documento no constituye una oferta vinculante ni asesoramiento financiero, fiscal o legal.