Proyecto de inversión · Value Partner
MurciaAvenida Ciudad de Almería · 9 viviendas
Reforma, segregación y cambio de uso de una planta baja en Murcia capital para crear 9 viviendas compactas, en una única operación: las 9 viviendas.
- Ubicación
- Av. Ciudad de Almería 66, planta baja, 30010 Murcia
- Tipologías
- 9 estudios
- Garajes y trasteros
- Sin garaje · Sin trastero
Por qué Murcia
Una capital de casi medio millón de habitantes que sigue creciendo
Murcia capital suma 479.405 habitantes y gana un 3,6 % al año. La renta publicada de un piso de una habitación es de 679 € al mes, un 8,9 % más que hace un año, y la rentabilidad bruta residencial media es del 6,73 %. El proyecto está en Barriomar–La Purísima, a 1,4 km de la estación del Carmen.
El mayor polígono industrial de la Región
A unos 4 km, el Polígono Industrial Oeste, entre Murcia y Alcantarilla, reúne cerca de 2.000 empresas y más de 12.000 trabajadores: transformación agroalimentaria, importación, logística y comercio.
Alta velocidad y aeropuerto internacional
La alta velocidad llega desde diciembre de 2022 a la estación soterrada del Carmen, a 1,4 km, con conexión a Madrid y Alicante. El Aeropuerto Internacional Región de Murcia opera desde enero de 2019, a unos 19 km.
Universidad, hospital y servicios regionales
Capital administrativa de la Región, con la Universidad de Murcia (unos 38.000 estudiantes) y el Hospital Virgen de la Arrixaca, el mayor complejo hospitalario de la sanidad pública murciana, a unos 4 km. El desempleo baja al 7,56 %.
Fuentes: Brainsre (3T-2026), informe sobre Murcia de PropHero, Polígono Industrial Oeste, prensa regional (Murcia Plaza, Murcia Noticias, El Mercantil) y Wikipedia (Universidad de Murcia, Hospital Virgen de la Arrixaca). Distancias aproximadas en línea recta.
Plan de pagos
Cuándo se aporta y cuándo se recupera
Cronograma de pagos · Proyecto completo
Flujos trimestrales del modelo financiero, IVA incluido. El subtotal es el resultado neto de caja.
Detalle mes a mes y por partidas
Los mismos flujos del cronograma del proyecto, mes a mes y por cada partida del modelo financiero (IVA incluido). TIR anualizada del proyecto: 16,1 %.
| Concepto (IVA incl.) | sep 27 | oct 27 | nov 27 | dic 27 | ene 28 | feb 28 | mar 28 | abr 28 | may 28 | jun 28 | jul 28 | ago 28 | sep 28 | oct 28 | nov 28 | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pagos | ||||||||||||||||
| Compra inmueble | −302 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −302 |
| Tax | −4 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −4 |
| Gastos compra + poder notarial | −3 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −3 |
| Coste reforma | −58 | −25 | −37 | −56 | −47 | −25 | −25 | −31 | −31 | −19 | −16 | −16 | — | — | — | −384 |
| Segregación + cambio uso | — | −14 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −14 |
| Altas | −7 | — | — | — | — | — | — | −2 | — | — | — | — | — | — | — | −9 |
| Técnicos | −15 | — | — | — | — | — | — | — | −4 | — | — | — | — | — | — | −18 |
| Tasas y licencias | −15 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −15 |
| Gastos comerciales | −1 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −1 |
| Alarmas | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −4 | — | — | — | −4 |
| Real estate agent fee | −7 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −7 |
| Honorarios PH | −68 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −68 |
| Seguro IBI y comunidad | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −1 | — | — | — | −1 |
| Total pagos | −480 | −39 | −37 | −56 | −47 | −25 | −25 | −33 | −35 | −19 | −16 | −21 | — | — | — | −832 |
| Cobros | ||||||||||||||||
| Cobros por ventas | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | 89 | — | — | 892 | 981 |
| Liquidación del IVA | ||||||||||||||||
| Compra local | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | 52 | 52 |
| Técnicos | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | 3 | 3 |
| Renders | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | 0,2 | 0,2 |
| Alarmas | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | 0,7 | 0,7 |
| Intermediación API | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | 1 | 1 |
| Honorarios PropHero | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | 12 | 12 |
| IVA repercutido ventas inversores | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −89 | −89 |
| Total liquidación del IVA | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | −20 | −20 |
| Flujo neto del mes | −480 | −39 | −37 | −56 | −47 | −25 | −25 | −33 | −35 | −19 | −16 | 68 | — | — | 872 | 130 |
| Caja acumulada | −480 | −519 | −557 | −612 | −659 | −684 | −709 | −742 | −776 | −795 | −810 | −743 | −743 | −743 | 130 | |
Septiembre de 2027
- Compra inmueble
- −302.500 €
- Tax
- −3.750 €
- Gastos compra + poder notarial
- −3.000 €
- Coste reforma
- −57.670 €
- Altas
- −7.200 €
- Técnicos
- −14.800 €
- Tasas y licencias
- −15.379 €
- Gastos comerciales
- −1.210 €
- Real estate agent fee
- −7.260 €
- Honorarios PH
- −67.500 €
- Flujo neto del mes
- −480.269 €
- Caja acumulada
- −480.269 €
Octubre de 2027
- Coste reforma
- −24.837 €
- Segregación + cambio uso
- −14.243 €
- Flujo neto del mes
- −39.080 €
- Caja acumulada
- −519.349 €
Noviembre de 2027
- Coste reforma
- −37.254 €
- Flujo neto del mes
- −37.254 €
- Caja acumulada
- −556.603 €
Diciembre de 2027
- Coste reforma
- −55.882 €
- Flujo neto del mes
- −55.882 €
- Caja acumulada
- −612.485 €
Enero de 2028
- Coste reforma
- −46.569 €
- Flujo neto del mes
- −46.569 €
- Caja acumulada
- −659.054 €
Febrero de 2028
- Coste reforma
- −24.837 €
- Flujo neto del mes
- −24.837 €
- Caja acumulada
- −683.891 €
Marzo de 2028
- Coste reforma
- −24.837 €
- Flujo neto del mes
- −24.837 €
- Caja acumulada
- −708.728 €
Abril de 2028
- Coste reforma
- −31.046 €
- Altas
- −1.800 €
- Flujo neto del mes
- −32.846 €
- Caja acumulada
- −741.574 €
Mayo de 2028
- Coste reforma
- −31.046 €
- Técnicos
- −3.700 €
- Flujo neto del mes
- −34.746 €
- Caja acumulada
- −776.320 €
Junio de 2028
- Coste reforma
- −18.627 €
- Flujo neto del mes
- −18.627 €
- Caja acumulada
- −794.947 €
Julio de 2028
- Coste reforma
- −15.523 €
- Flujo neto del mes
- −15.523 €
- Caja acumulada
- −810.470 €
Agosto de 2028
- Coste reforma
- −16.339 €
- Alarmas
- −3.960 €
- Seguro IBI y comunidad
- −1.050 €
- Cobros por ventas
- 89.200 €
- Flujo neto del mes
- 67.851 €
- Caja acumulada
- −742.619 €
Septiembre de 2028
- Sin movimientos
- —
- Flujo neto del mes
- 0 €
- Caja acumulada
- −742.619 €
Octubre de 2028
- Sin movimientos
- —
- Flujo neto del mes
- 0 €
- Caja acumulada
- −742.619 €
Noviembre de 2028
- Cobros por ventas
- 892.000 €
- Compra local
- 52.500 €
- Técnicos
- 3.211 €
- Renders
- 210 €
- Alarmas
- 687 €
- Intermediación API
- 1.260 €
- Honorarios PropHero
- 11.715 €
- IVA repercutido ventas inversores
- −89.200 €
- Flujo neto del mes
- 872.383 €
- Caja acumulada
- 129.764 €
Total del proyecto
- Pagos
- −831.819 €
- Cobros
- 981.200 €
- Liquidación del IVA
- −19.617 €
- Resultado neto de caja
- 129.764 €
Cifras en miles de euros (k€); el importe exacto, al pasar el ratón. Los pagos van en negativo y los cobros en positivo; la caja acumulada es lo que hay invertido en cada momento.
Importes del proyecto completo según el modelo financiero. Cifras no sujetas a contrato.
Fases del proyecto
De la firma a la venta en un vistazo
Cuándo se compra, cuánto dura la obra y cuándo se escritura: las fechas clave del proyecto según el modelo financiero.
- sep 27Inicial
- oct 271
- nov 272
- dic 273
- ene 284
- feb 285
- mar 286
- abr 287
- may 288
- jun 289
- jul 2810
- ago 28Retención
El cronograma contempla un margen de 3 meses entre la finalización de las obras y la escrituración, para asegurar la comercialización de todas las unidades del proyecto.
Las viviendas
Un único producto: el proyecto completo
Una sola operación con las 9 viviendas resultantes de la reforma. Composición y precios medios de mercado según el modelo financiero.
| Tipología | Viviendas | Superficie media | Precio medio de mercado | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Estudios | 9 | 36,3 m² | 99.100 € | 2.728 |
| Total viviendas | 9 | 36,3 m² | 99.100 € | 2.728 |
Superficies de las viviendas según el modelo financiero. Precios medios de mercado por vivienda según el modelo financiero.
Due diligence
Qué se ha revisado y qué queda pendiente
Revisión registral y catastral, fiscal, técnica y urbanística del local, con el nivel de riesgo de cada ámbito y las observaciones del equipo.
Niveles de riesgo según la revisión del equipo de PropHero a fecha de octubre de 2026. Bajo: sin incidencias relevantes. Medio-bajo: trámite pendiente que puede afectar a los plazos. Medio: perfil global del proyecto.
Fees Value Partner
Estructura de fees según el canal de venta
Lo que cobra PropHero por comercializar las viviendas depende del canal de venta que escoja el inversor (Value Partner). Si se vende por encima del precio de venta pactado, el sobreprecio se reparte: 80 % para el Value Partner y 20 % para PropHero.
Cómo se cobra el 4,5 % (B2B2C)
- De ese 4,5 %, el 2,25 % se liquida en ese mismo momento como honorarios devengados de PropHero.
- El otro 2,25 % queda depositado sin disposición hasta la escritura, donde se reconoce como saldo final de honorarios.
Plazo de comercialización
Desde el mes 2 de obra
Salida anticipada del Value Partner
- Sin coste si a mitad de plazo no se llega al hito de venta pactado (porcentaje a confirmar).
- Las unidades ya reservadas siguen adelante y devengan su 4,5 % si son B2B2C.
- Si se llega al hito, el Value Partner no puede salir hasta el final del plazo.
- Venta por su cuenta antes de tiempo: penalización del 2,25 % del precio de venta.
Sobreprecio
Si el precio final de venta supera el precio de venta pactado (fee de comercialización incluido), el sobreprecio se reparte: 80 % para el Value Partner y 20 % para PropHero.
Informe fiscal
PwC Tax & Legal · Octubre 2026
Tributación indirecta de la operación
Informe fiscal de PwC Tax & Legal (octubre de 2026) sobre el IVA y el AJD de la operación: la compra del local, las obras de rehabilitación, el cambio de uso y la división en viviendas, y la venta de las 9 viviendas.
- Compra del local para su rehabilitación: sujeta a IVA al 21 % (no exenta) y AJD al 1,5 % en la Región de Murcia.
- Obras de rehabilitación: inversión del sujeto pasivo; IVA al 10 % en la ejecución contratada directamente por el promotor.
- Cambio de uso, modificación de la propiedad horizontal y segregación: AJD al 1,5 %.
- Venta de las viviendas terminadas: primera entrega, IVA al 10 % y AJD al 1,5 %. El IVA soportado es deducible.
¿Te enviamos el proyecto completo?
Te mandamos el modelo financiero y la presentación, y resolvemos tus dudas.
Cifras no sujetas a contrato: las cifras principales del proyecto, el plan de pagos y la composición del proyecto, según el modelo financiero. Son estimaciones del modelo financiero del proyecto: los resultados reales pueden variar. Este documento no constituye una oferta vinculante ni asesoramiento financiero, fiscal o legal.